Sprzedaż wynajmowanego mieszkania może wywołać niepewność wśród lokatorów, którzy często obawiają się o swoją przyszłość. Jednak polskie prawo chroni najemców, gwarantując im kontynuację najmu nawet po zmianie właściciela. Oznacza to, że nowy właściciel musi respektować obowiązującą umowę najmu i nie może jej wypowiedzieć bez istotnych powodów.
Co dzieje się z umową najmu po sprzedaży mieszkania?
Po sprzedaży mieszkania umowa najmu zazwyczaj nie wygasa, lecz przechodzi na nowego właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 678 §1 Kodeksu cywilnego, nabywca automatycznie wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. Oznacza to, że nowy właściciel jest związany warunkami zawartej umowy, niezależnie od tego, czy została ona zawarta na czas określony, czy nieokreślony.
Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy najem nie jest potwierdzony pismem z datą pewną wcześniejszą niż sprzedaż – wtedy nowy nabywca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów. W praktyce dotyczy to umów zawartych jedynie ustnie lub w formie pisemnej bez daty pewnej, np. bez notarialnego potwierdzenia podpisu. Jeśli natomiast umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i posiada datę pewną sprzed dnia przeniesienia własności, nawet nowy właściciel nie może jej swobodnie wypowiedzieć, a lokator korzysta z ochrony przewidzianej prawem.
Lokator w chwili sprzedaży wynajmowanego mieszkania nie traci automatycznie swoich praw wynikających z umowy najmu. Nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego, co oznacza, że warunki najmu pozostają bez zmian, jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony i ma datę pewną (np. notarialne poświadczenie podpisów lub zarejestrowanie umowy najmu okazjonalnego). Dotyczy to zarówno standardowej umowy najmu, jak i najmu okazjonalnego.
Jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony lub nie została opatrzona datą pewną, nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, stosując ustawowe terminy wypowiedzenia (zazwyczaj 3 miesiące, jeśli najemca nie narusza warunków umowy). Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 678 i 688¹ Kodeksu cywilnego oraz art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) reguluje, że lokator zachowuje ochronę przed eksmisją i przysługują mu uprawnienia przewidziane w umowie, nawet po zmianie właściciela.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy lokator zamieszkał po zawarciu umowy najmu, która nie miała daty pewnej przed zbyciem mieszkania – wtedy nowy właściciel nie jest związany umową i może żądać opuszczenia lokalu, jednak także w tym wypadku musi zachować przewidziane prawem procedury i terminy. W praktyce ochrona lokatora jest tym silniejsza, im „pewniejsza” formalnie była umowa najmu przed sprzedażą nieruchomości.
Jakie prawa przysługują lokatorowi, gdy właściciel sprzedaje wynajmowane mieszkanie?
W momencie sprzedaży wynajmowanego mieszkania najemca zyskuje szczególną ochronę prawną – zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, umowa najmu przechodzi automatycznie na nowego właściciela na niezmienionych warunkach. Oznacza to, że lokator zachowuje dotychczasowe prawa do korzystania z lokalu, a nowy właściciel wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego.
Najemcę chroni również zasada ciągłości najmu, co w praktyce oznacza, że nawet jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, nowy właściciel nie może samodzielnie zmienić jej warunków ani wypowiedzieć jej na niekorzyść lokatora przed upływem terminu, chyba że zachodzą szczególne okoliczności określone w umowie lub przepisach.
W przypadku sprzedaży mieszkania najemca zachowuje prawo do użytkowania rzeczy na takich samych zasadach, jak przed zmianą właściciela, w tym również obowiązek płatności czynszu na rzecz nowego właściciela od momentu formalnego objęcia lokalu. Jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną przed przeniesieniem własności, najemca zyskuje dodatkową ochronę – wtedy najem nie może zostać wypowiedziany przez nabywcę, nawet w szczególnych przypadkach, aż do zakończenia okresu określonego w umowie.
Przysługujące prawa obejmują także kontynuację dotychczasowych warunków najmu, w tym brak podwyżek czynszu wynikających jedynie ze zmiany właściciela oraz priorytet traktowania najemców zgodnie z dotychczasowymi uzgodnieniami. Wszelkie zmiany obowiązków najemcy czy właściciela mogą zostać wprowadzone tylko na podstawie zgodnej woli obu stron bądź na skutek konkretnych przepisów prawa.
Nowy właściciel mieszkania wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego, co oznacza, że umowa najmu zawarta przed sprzedażą pozostaje w mocy na dotychczasowych warunkach. Lokator ma prawo dalej korzystać z mieszkania oraz cieszyć się wszystkimi ochronami przewidzianymi w umowie najmu oraz ustawie o ochronie praw lokatorów, bez względu na zmianę właściciela.
Wyjątkiem może być sytuacja, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z datą pewną, a jej przedmiot został wydany najemcy — zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego taka umowa wiąże nowego właściciela. W przypadku umów na czas nieoznaczony, nowy właściciel również musi respektować warunki najmu, choć ma prawo wypowiedzieć umowę, z zachowaniem przepisanych prawem okresów wypowiedzenia oraz dodatkowych ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Lokator zachowuje także prawo do zwrotu kaucji po zakończeniu umowy oraz do uzyskania pisemnej informacji o zmianie właściciela. Czynsz i inne opłaty najemca powinien od momentu przejęcia nieruchomości kierować do nowego właściciela, ale dotychczasowe zobowiązania za okres sprzed sprzedaży pozostają po stronie poprzedniego wynajmującego.
Obecność lokatora i jego uprawnienia mogą wpływać na decyzję potencjalnych nabywców mieszkania, a także na warunki transakcji sprzedaży, co może rodzić dodatkowe zobowiązania informacyjne po stronie sprzedającego i nabywcy.
Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu i na jakich zasadach?
Nowy właściciel mieszkania zazwyczaj przejmuje rolę wynajmującego od poprzedniego właściciela, przyjmując na siebie wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z lokatorem – określa to art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nabywca nie może swobodnie wypowiedzieć umowy najmu tylko na podstawie zakupu mieszkania, jeśli dotychczasowy najemca zajmuje lokal na podstawie pisemnej umowy o określonym czasie trwania.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony bez zachowania pisemnej formy z datą pewną przed sprzedażą mieszkania. W takim przypadku nowy właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa została zawarta na czas oznaczony lub posiada datę pewną, która została nadana przed przeniesieniem własności.
W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, nowy właściciel również przejmuje role i zadania wynajmującego i nie ma dodatkowej możliwości wypowiedzenia umowy poza standardowymi przesłankami jej rozwiązania, określonymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. W razie wypowiedzenia umowy przez nowego właściciela muszą być spełnione określone warunki, jak na przykład zaległość w opłatach lub poważne naruszenie obowiązków przez najemcę.
Zmiana właściciela nie prowadzi do automatycznego zakończenia najmu – wypowiedzenie musi nastąpić na podstawie przesłanek przewidzianych prawem lub postanowieniami umowy. Warto zawsze sprawdzić formę umowy oraz moment jej zawarcia w odniesieniu do daty przeniesienia własności, aby określić, czy nowy właściciel ma prawo do wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.
Nowy właściciel mieszkania wynajmowanego może wypowiedzieć umowę najmu, ale tylko zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa – sam fakt sprzedaży nie jest podstawą do natychmiastowego rozwiązania umowy. W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego mechanizmy wypowiedzenia są określane przez szczególne regulacje i treść umowy, natomiast przy najmie zwykłym obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego oraz, jeśli najem dotyczy lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe, ustawy o ochronie praw lokatorów.
Bez względu na zmianę właściciela, dotychczasowa umowa najmu co do zasady przechodzi na nowego nabywcę, a jej warunki pozostają niezmienione aż do czasu ewentualnego wypowiedzenia zgodnego z okresem i przesłankami wynikającymi z umowy albo z ustawy. Najemca może żądać przedstawienia dokumentów potwierdzających nowy stan własności, np. aktualnego odpisu z księgi wieczystej lub aktu notarialnego.
Wypowiedzenie umowy przez nowego właściciela musi uwzględniać terminy ustawowe: zwykle trzy miesiące naprzód (ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego) dla lokali mieszkalnych bez czynnego naruszenia umowy przez najemcę. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy umowa najmu została zawarta na czas określony z datą pewną przed ujawnieniem w księdze wieczystej – w takim wypadku ochrona lokatora jest silniejsza (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 688 Kodeksu cywilnego).
Na szczególną ochronę mogą liczyć najemcy, których umowa najmu na czas oznaczony została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, przed sprzedażą oraz przed ujawnieniem nowego właściciela w księdze wieczystej – wtedy nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy do końca pierwotnie ustalonego terminu, nawet jeśli nie jest to korzystne dla nowych planów gospodarowania lokalem.
Jak lokator powinien zostać poinformowany o zmianie właściciela nieruchomości?
Informację o zmianie właściciela nieruchomości lokator powinien otrzymać w formie pisemnej – zarówno dla bezpieczeństwa najemcy, jak i nowego właściciela. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, nowy właściciel ma obowiązek powiadomienia najemcy o zmianie właściciela lokalu, najlepiej poprzez doręczenie oficjalnego zawiadomienia ze wskazaniem danych nowego właściciela oraz numeru konta do opłat czynszowych.
Powiadomienie takie powinno być podpisane przez nowego właściciela (lub osobę przez niego upoważnioną) i zawierać dokładną datę przejęcia praw własności. Zalecane jest przesłanie informacji listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręczenie jej osobiście z pokwitowaniem, aby posiadać dowód wydania zawiadomienia w przypadku ewentualnych sporów.
W zawiadomieniu należy jasno określić, czyje dane będą od tej pory widniały w umowie najmu i na jaki rachunek mają być dokonywane płatności. Brak oficjalnego powiadomienia może prowadzić do wątpliwości co do skuteczności przelewu czynszu i odpowiedzialności za ewentualne zaległości, dlatego czynność tę należy przeprowadzić niezwłocznie po sfinalizowaniu sprzedaży mieszkania.
Lokator ma prawo pierwokupu wynajmowanego mieszkania jedynie w ściśle określonych przepisami sytuacjach. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo pierwokupu przysługuje tylko wtedy, gdy najemca wynajmuje lokal na podstawie umowy najem okazjonalny lub instytucjonalny i spełnione są dodatkowe warunki, czyli najemca zgłosił chęć skorzystania z tego prawa, a wynajmujący zbywa mieszkanie osobie trzeciej.
Nie istnieje ustawowe prawo pierwokupu dla najemców lokali mieszkalnych wynajmowanych na podstawie standardowej (tzw. zwykłej cywilnej) umowy najmu. Prawo pierwokupu może natomiast zostać przewidziane indywidualnie w samej umowie najmu, choć takie klauzule nie są powszechne i wymagają zgody obu stron.
W praktyce większość najemców nie może skorzystać z prawa pierwokupu podczas sprzedaży wynajmowanego mieszkania. W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, prawo to obowiązuje tylko, jeśli zostało to wyraźnie zastrzeżone w umowie i właściciel zamierza sprzedać mieszkanie osobie trzeciej, a nie np. członkowi rodziny (których prawo pierwokupu nie obejmuje).
W jakich sytuacjach lokator może zostać eksmitowany po sprzedaży mieszkania?
Lokator może zostać eksmitowany po sprzedaży mieszkania, jeśli nowy właściciel chce korzystać z lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe lub swoich bliskich, ale tylko w przypadkach ściśle określonych przez ustawę o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 1). Wypowiedzenie umowy najmu przez nowego właściciela staje się możliwe dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków, takich jak wcześniejsze – co najmniej półroczne – wypowiedzenie umowy najmu, dokonane na piśmie i wskazujące przyczynę wypowiedzenia.
Eksmisja jest również możliwa w sytuacji, gdy lokator nie posiada tytułu prawnego do mieszkania, np. użytkował go bezumownie po sprzedaży nieruchomości lub po rozwiązaniu/wygaśnięciu umowy najmu przez nowego właściciela. W praktyce właściciel nie może samodzielnie przeprowadzić eksmisji – konieczne jest uzyskanie prawomocnego wyroku sądowego i realizacja eksmisji przez komornika zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego.
Dodatkowo, lokator nie podlega natychmiastowej eksmisji po sprzedaży mieszkania nawet wtedy, gdy doszło do wypowiedzenia umowy – sąd może również orzec prawo do lokalu socjalnego, zawieszając wykonanie eksmisji, jeśli lokator spełnia określone kryteria ustawowe. Szczególna ochrona dotyczy osób będących w sytuacjach chronionych przez prawo, takich jak kobiety w ciąży, emeryci, renciści czy niepełnosprawni, którzy mają prawo do przydziału lokalu socjalnego przed eksmisją.
Nowy właściciel mieszkania, które było przedmiotem najmu, z mocy prawa wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego – art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to zarówno umów najmu na czas określony, jak i nieokreślony. Umowa łączy więc najemcę z nowym właścicielem, z zachowaniem tych samych warunków (wysokość czynszu, długość najmu, okres wypowiedzenia).
Prawo nie daje nowemu właścicielowi pełnej swobody w wypowiadaniu umowy najmu. Może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach wyraźnie określonych przez przepisy albo na zasadach, które przewiduje sama umowa najmu – nie przysługuje mu specjalna podstawa rozwiązania umowy tylko z racji przejęcia własności. Wyjątek może stanowić sytuacja, w której umowa najmu na czas nieoznaczony nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną przed przeniesieniem własności – wówczas przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia przez nowego właściciela z zachowaniem ustawowych terminów.
W praktyce, jeśli najemca posiada pisemną umowę z datą pewną sprzed sprzedaży mieszkania, zyskuje silną pozycję prawną, ponieważ nowy właściciel musi respektować wszystkie postanowienia tej umowy. Ochrona ta dotyczy także mieszkań objętych najmem okazjonalnym lub instytucjonalnym – w takich przypadkach forma i data umowy mają kluczowe znaczenie dla uprawnień lokatora po zmianie właściciela nieruchomości.
Czy lokator ma prawo pierwokupu wynajmowanego mieszkania?
Lokator wynajmujący mieszkanie nie ma ustawowego prawa pierwokupu tego lokalu, jeśli nie jest najemcą z umową najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, która zawiera szczególne postanowienia w tym zakresie. Polskie prawo cywilne (art. 596–602 Kodeksu cywilnego) przyznaje prawo pierwokupu najemcy jedynie w sytuacji, gdy prawo takie wynika z odrębnych przepisów lub umowy między stronami – umowa najmu zwykłego nie gwarantuje takiego uprawnienia.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właściciel i lokator w umowie najmu wyraźnie zagwarantują lokatorowi prawo pierwokupu; wtedy taki zapis staje się skuteczny wyłącznie wobec zobowiązanych stron, a nie wobec osób trzecich. Prawo pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnej przysługuje natomiast gminie, ale tylko w określonych przypadkach ustawowych, takich jak sprzedaż mieszkania z zasobu mieszkaniowego gminy.
W praktyce, jeżeli właściciel mieszkania zamierza sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, nie ma obowiązku informowania lokatora o planowanej transakcji w celu umożliwienia mu skorzystania z prawa pierwokupu, chyba że prawo takie zostało zastrzeżone w umowie. Przed podpisaniem umowy najmu, dobrze jest to dokładnie sprawdzić oraz negocjować stosowne zapisy, jeśli zależy nam na zabezpieczeniu możliwości pierwokupu.
